「予定価格」は鑑定前に存在した？
前々回では、夢洲IRカジノ用地の鑑定評価において、IRカジノ事業そのものが「考慮外」とされながら、その前提となるインフラは評価に含められていたという条件設定の問題を見た。前回では、複数の鑑定業者による評価額や利回りが一致するという、偶然では説明しにくい結果に焦点を当てた。
そこで残った疑問は一つである。
なぜ、同じ数字に収束したのか。
大阪市は、鑑定結果の一致について「結果論にすぎない」と説明している。各鑑定業者が独立して判断した結果、たまたま同じ数値になったに過ぎない、という立場だ。しかし裁判の審理が進む中で、議論の焦点は次第に変わり始めている。
いま問われているのは、鑑定結果そのものではない。
その数字が、どのような過程を経て提示されたのかにある。
原告側は、鑑定評価が行われる以前の段階で、賃料水準や土地価格に関する数値が大阪市内部や関係者の間で共有されていた可能性を指摘している。原告がその可能性を指摘しているように、鑑定前に一定の価格イメージが存在していたとすれば、後に示された鑑定結果の「一致」は、偶然ではなく別の意味を持つことになる。
裁判では現在、鑑定業者とのやり取りを含むメールや資料の提出が争点となり、価格形成の過程そのものが検証対象となりつつある。焦点は「いくらだったのか」から、「どのように決まったのか」へ――静かに移行している。
では、その「予定価格」は本当に存在したのだろうか。今回は、裁判資料の中で示され始めた鑑定前のやり取りと、その意味を整理していく。
鑑定前に示されていた数値
裁判資料の中で原告側が注目しているのは、鑑定評価が実施される以前の段階における大阪市と関係者とのやり取りである。
原告は準備書面において、IRカジノ用地の賃料や土地価格に関する数値が、鑑定評価が行われる前から一定の形で共有されていた可能性を指摘している。問題とされているのは、鑑定結果そのものではなく、鑑定に先立って価格の目安となる数値が存在していたのではないかという点である。
準備書面では、次のように述べられている。
本件土地の賃料水準及び土地価格に関する数値が、鑑定評価の実施以前の段階から市側において検討・共有されていたことが認められる
「第2事件及び第5事件原告ら準備書面（7) 令和8年1月20日」より
原告の主張によれば、こうした数値は単なる参考情報ではなく、その後に実施された鑑定評価の前提条件や判断枠組みに影響を与えた可能性があるという。
もし鑑定に先立って一定の価格イメージが存在していたとすれば、複数の鑑定業者による評価結果が近似する方向へ収束した場合、その背景に共通の前提があった可能性がうかがわれる。
ここで重要なのは、原告が「価格が事前に決められていた」と断定しているわけではない点にある。問題として提起されているのは、鑑定が独立した評価として行われたのか、それとも共有された前提の中で形成されたのかという問いである。
裁判の争点は、すでに金額の妥当性そのものから、価格形成の過程へと移り始めている。
「情報共有にすぎない」とする大阪市
これに対し大阪市は、原告側が指摘するような価格誘導や事前決定は存在しないと反論している。
被告準備書面によれば、市と鑑定業者との間で行われたやり取りは、鑑定評価を適切に実施するための一般的な情報提供や条件整理に過ぎず、評価結果そのものに影響を与えるものではないとされる。
大阪市は、鑑定評価はあくまで各鑑定業者が独立して行ったものであり、市側が特定の価格水準を示したり、結論を誘導した事実はないと主張する。
準備書面では、鑑定結果が一致した点についても、次のように説明されている。
鑑定評価の結果が同一となったとしても、それは結果論にすぎず、各鑑定業者はそれぞれ独立した専門的判断に基づき評価を行ったものである
「被告ら準備書面18 令和7年1月16日」より
大阪市の立場からすれば、鑑定前の資料共有や条件確認は、公共事業における通常の手続の範囲内であり、それ自体を問題視する理由はないということになる。
また、市が提示した条件は鑑定評価基準に沿ったものであり、最終的な価格決定は専門家の判断に委ねられていたと説明している。
つまり大阪市は、一連の経過を「独立した鑑定の結果として偶然一致したもの」とと説明している。
問題は意図ではなく、独立性だった
ここまで見てきたように、原告と大阪市の主張は大きく異なっている。
原告は、鑑定前の段階で価格水準に関する数値が共有されていたことがうかがわれると指摘し、それが鑑定結果の一致につながったのではないかと主張する。一方、大阪市は、それらは鑑定に必要な情報共有にすぎず、評価は各鑑定業者が独立して行ったものだと説明する。
この対立を「誰かが価格を決めたのか」という問題にすると、議論は行き詰まる。意図の有無を外部から完全に証明することは容易ではないからだ。
しかし、第5事件が本質的に問いかけているのは、別の点にある。
それは、*独立した専門的判断として行われていたといえるのか*という問題である。
仮に大阪市に価格を操作する意図がなかったとしても、鑑定の前提となる条件や数値が一定の方向性を持って共有されていた場合、評価結果が似通ったものになる可能性は否定できない。鑑定士が与えられた条件の範囲内で合理的に判断したとしても、その出発点が共通していれば、結論もまた近づくからである。
不動産鑑定に求められる「独立性」とは、単に評価者が別々の会社に所属していることを意味しない。評価の前提となる情報や条件設定が、特定の結論へ収束するような形で与えられていなかったかどうかも含めて検証されるべきものだ。
第1回で見た前提条件の問題、第2回で確認した鑑定結果の一致、そして今回取り上げた鑑定前の数値の存在。これらを並べてみると、裁判で問われているのが単なる価格の妥当性ではなく、*価格形成の過程そのもの*であることが見えてくる。
裁判では現在、鑑定業者とのメールや関連資料の提出をめぐる手続が進んでおり、鑑定がどのような経緯で行われたのかが、今後さらに明らかになる可能性がある。
問題は、「偶然だったのかどうか」を断定することではない。
その過程が、市民の財産を扱う行政判断として十分に透明であったのかが問われている。
価格はどのように形づくられたのか
夢洲IRカジノ用地をめぐる裁判は、当初「賃料は高いのか低いのか」という価格水準の議論として始まった。しかし審理が進むにつれ、争点は次第に別の方向へ移りつつある。
問われているのは、鑑定結果の数字そのものではない。
その数字が、どのような条件のもとで、どのような過程を経て導かれたのかという点である。
鑑定前に存在したとされる数値、鑑定業者との情報共有、そして一致した評価結果。これらが偶然の積み重ねだったのか、それとも一定の前提の中で形成されたものだったのかは、現時点では裁判所の判断を待つほかない。
ただ一つ確かなのは、市民の財産である公有地の賃料が決定される過程には、結果だけでなく、その形成過程についても説明可能性と透明性が求められるということである。
裁判では、鑑定評価の経緯を示すメールや内部資料の提出をめぐる手続が進んでいる。そこから見えてくるのは、個々の鑑定判断を超えた行政意思決定の全体像かもしれない。
次回は、2026年1月に新たに提出された証拠群を手がかりに、夢洲用地の価格形成がどのような政策判断の中で位置づけられていたのかを整理していく。
